2021，德国买房必读之确定购房

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买房并非一朝一夕的决定，在看好房子后仍需要时间反复思考。然而目前房市火热，好房子更是抢手，稍作犹豫可能就被他人抢走。因此许多房产代理商要求潜在购房者在签预定合同时支付定金（Reservierungsgebühr），然后在一定期间内停止销售，为准买家预留资金筹措时间。一般情况下，定金应为中介费的10%~15%，而且在成功购房后，会直接计入中介费。但若最终无法达成交易，房产代理商则有可能拒绝退还，或仅退还部分金额。

这种购房预定协议并不能提供百分百的购房保障，在德国法律上也属于灰色地带。但因目前的房产市场是卖方市场，供不应求，交定金签预定合同几乎成为一种约定俗成。建议大家仔细阅读预定协议条款，与代理商多交涉。在支付定金之前，应确保代理商有销售该房产的独家合同。如果还存在其他代理商，或者业主可以自行销售，那么支付定金就没有任何意义了。

最晚在预定成功后，就应考虑购房资金的问题。购房除了要考虑房子总价之外，还需要计算Nebenkosten（杂费），其中包括公证费、土地转让税和中介费。因为每个州的土地转让税不一样，所以各州的杂费上下会有些区别。除此之外还可能存在维修、装修等费用。

如果您无法全额付款，希望贷款买房，则需要找专业的信贷师为您咨询评估，并提供Angebot（贷款计划书）。由于每家银行出具的贷款条件各有不同，信贷师会为您进行多方对比，并挑选最有利于您的贷款方案。确认好贷款金额、固定年限利率、首付比例、月供、额外还款（Sondertilgung）等贷款条件，并备齐材料后，即可提交申请。另外信贷师会协助检查您自己本身或所购房产是否符合某些政府补助条件（如：KfW低息贷款），一旦符合条件，可以一并申请。贷款审核通过以后，便可以考虑去公证处签署购房合同。

在准备贷款期间，还可以到土地注册处，查看土地登记册，检查是否有Vorlasten（负荷），如使用权、个人地役权、个人物品、继承说明、分配和安全声明等；到建筑管理局（Bauamt）查看建筑计划、具体内容，以及了解有关转让权等的信息。如果发现房产存在Vorlasten，比如限制了某块地的使用权、地役权，则需要考虑自己是否能够接受，作为交换也许可以与卖方重新协商购买价格。

去公证处签合同前，务必冷静并仔细地检查购房合同（合同草稿必须至少在公证前两周已收到），建议找专业人士审查一遍。如果您是贷款买房，可以提前预约公证时间，但务必在收到银行正式书面融资确认书 （Genehmigung)之后，再去公证处签署购房合同 ，因为公证处签署的购房合同是无法撤销的。