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本帖最后由 欧洲新报 于 2.12.2009 10:40 编辑 7 ?2 B; k7 v! ~1 q' A
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全球金融风暴中的房地产投资之道
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郑 骢（法兰克福） 0 `2 J+ D* p. F6 N
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7 B0 {6 ~5 [& [此次全球的金融危机﹐发源于美国的次贷风暴。所谓次贷就是指次级房地产信 贷产品﹐所以这次的金融危机与美国的房地产市场是息息相关的。而危机中，是危险与机会并存，那么﹐在这次的金融危机中﹐房地产市场有没有什么投资机会呢﹖
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9 g) N# e8 l& H7 l7 n这次全球金融风暴中﹐欧洲房地产市场最大的投资机会就是英国伦敦。为什么﹖第一﹐英镑贬值很厉害﹐曾经一下子贬值了40%左右﹔第二﹐英国的银行业受灾很严重﹐而且又都集中在伦敦﹐所以对办公室的租赁需求就少了﹐办公楼空置的很多﹐租金就下跌。同时因为银行受灾严重﹐银行就对房地产基金收伞﹐到期的贷款也不给基金延了﹐所以基金就被迫要买掉所持有的房产﹐来还银行的贷款﹐这样就导致了办公楼的价格下跌。所以如果你现在抄底买入﹐等过几年市场恢复了﹐就可以既赚房产的升值﹐又赚汇率的升值。抱着这样的策略﹐我们今年去了伦敦寻找投资机会。我们公司的工作性质就是寻找好的投资目标﹐把他买下来﹐然后化整为零﹐把他变成小额的基金份额﹐让普通老百姓来投资﹐因为一般老百姓是没有那么多钱来投资一个大的办公楼或者商场的﹐通过投资我们的基金﹐他就能够实现投资大型商业房地产的愿望了。
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! Q" c! l2 l: c( C1 X% K1 _& |; k, E伦敦房地产市场很有意思，他内有12个城区，外有20个城区，加起来的总面积只有北京的十分之一，却是欧洲最大的商业房地产市场，交易量巨大，买卖都很方便。我们选中了一个高档办公楼﹐报价130Mio. 英镑﹐但是在谈判的过程中﹐市场发生了变化﹐到了7-8月政府稳定了市场﹐使得市场上的资金又充裕起来﹐价格又升了起来﹐所以趁低价抄底的机会又不存在了。现在伦敦的投资回报率又到了5-6%左右﹐和危机前差不多了。
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+ w! e( m# H- @+ O" ?8 v/ }5 F- {" p其实房地产投资和股票一样﹐也分两种类型。一种是价值投资﹐就是说平时是好东西﹐现在因为有危机﹐他变便宜了﹐我来投资﹐等危机过去﹐他又涨上去﹐恢复了他的价值。去伦敦投资就是价值型投资。另一种是增长型投资﹐就是说这个物业的租金会不断增长﹐物业价格也会不断增长﹐到中国投资就是增长型投资﹐这也是这次金融危机提供的一个好机会。
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这次金融风暴是一个分水岭﹐从此以后﹐中国走上了扩大内需的道路。中国经济的增长点从外贸变为国内消费﹐这就给零售业的房地产提供了巨大的升值空间。中国的社会零售总额在过去的二十年里面﹐每年以平均14%的速度增长。即使在全球金融风暴的2009年﹐前三季度的增长也在17%。而且在中国﹐商场除了收固定租金以外﹐还收营业额的提成﹐所以将来中国人民的购买力越来越强﹐营业额越高﹐商场的租金收入就越高。所以我们非常看好中国零售业的房地产﹐在河北省的首府石家庄市投资了当地最大的一个高档百货商场﹐16万平米﹐里面有万宝龙的精品店，卡地亚的精品店等等，共有500多个名牌﹐平均每年的分红有8,2%﹐加上物业升值﹐每年的投资回报率在12,3%﹐也就是说投资1万欧元﹐最后的总回报在2万5欧元。所以是一个很难得的投资中国房地产的机会﹐也是德国市场上的唯一一个投资中国高档商场的基金，年底上市，现在未演先轰动，市场很期待，我们也很期待。; `+ @; W# h% {6 q& P: P5 S
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（嘉宾简介：郑骢， 德国曼海姆大学经济系博士，先后在德国安联保险集团和德国德联丰资产管理集团担任高级基金经理，主管全球新兴市场基金和亚洲股票基金，现任德意志银行房地产基金公司Global Skyline Capital 总裁。） |
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狗仔卡
发表于 2.12.2009 10:31:35
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