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德国住房金融体系及抵押贷款购买房产案例

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发表于 13.8.2012 15:45:19 | 只看该作者 回帖奖励 |正序浏览 |阅读模式
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9 z: b, B$ g* c" y+ W! }德国的银行体系5 d0 \. d+ f* n+ Q
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德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。4 b7 t: ^) y9 ]
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银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程,银行业是其中翘楚,从1960年至2006年,德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时,无论是银行分行数量还是员工数量,德国都居于欧洲第一,形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国,英国,美国等国家,在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革,采取了一系列开源(增加私人存款和贷款)节流(裁员,合并,减少政策干预)措施,现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。: P5 j9 I8 l' g' v0 C  y

$ S# ?; A: A# l; V8 w德国的银行服务非常全面,其组成为三大支柱:& \5 ~7 e& v( r0 p, W5 f
1.        私营银行(德意志银行,商业银行,邮政银行等). u1 h- i: I' W
2.        储蓄银行(Sparkassen)" [5 q1 o( L8 t- p% h
3.        州立银行(人民银行Volksbank)# Z" M8 _; |# f+ H& `

& x' a+ @& B3 c3 ~其中私营银行的市场份额达到42%,德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元,比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中,但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来,以保障存款安全,当其中一家银行处于亏损时,其它银行会出手相助借钱,以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。
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" T5 R( z6 j1 f6 Y6 U* Y德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守,资本市场上的住房金融产品不多,因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。4 }  q4 @! p) F& O/ r
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国际住房金融体系的分类" t! c  u# \0 q% D" V9 T0 s
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分类        合同储蓄模式        强制储蓄模式        资本市场模式
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筹措资金        通过契约                 政府用强制手段        通过资本市场
; V: j+ _$ K* I$ D/ P7 B5 `# Z& \代表国家        英国、德国        新加坡、巴西        美国、加拿大、丹麦3 d" j# C, i, H+ |
资金来源        股本投入、储蓄        工资收入        资本市场
# Z5 }( C6 P# h: }( m2 D5 G7 F; }利率        低进低出、稳定        与市场利率挂钩但较低;固定        市场化
4 i: T! W  z1 g7 ^: D" D% {1 K政府作用        中        强        弱; m( R8 F. m% a  l' y. T
运行特征        封闭式        封闭为主        开放式
# y  Z$ }1 K6 o# Y( `发展趋势        打破封闭运行        利用资本市场        多样化和全球化! x1 H* C# g, X8 |

1 k6 M0 `8 {0 y8 [- }德国的房地产金融体系:/ S# V* y$ U( z  m. ~9 ^5 n
建房互助储蓄信贷社* J- ^2 z1 g* L) b$ T5 l) _2 @

3 [7 }9 r* F9 R德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段:$ M1 H, t) I, N/ X
1)        储蓄阶段:居民订立住房储蓄合同,商定住房储蓄金额。之后,按规定有规律的存款;存款利率固定,且低于市场利率,不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。
' t3 Z- x' j: Z7 P$ [' S# G2)        贷款阶段:当存款额达到合同金额的一半后,按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。
& z8 \2 t  S" o建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为:专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点:是一个封闭式体系,不受一般金融市场的影响。
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3 P/ R, G2 D; s: i- U0 E德国抵押银行
: |* C6 ]% x" R/ C8 X1 C8 d8 ~+ f' K德国抵押银行主要发放长期贷款,住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集,其抵押贷款,放贷额度相对于抵押财产价值偏低,期限较长。7 m1 n0 ?. O4 R2 b4 E
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德国的房地产金融体系及发展4 d9 X: X0 A8 a
建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构,大多是商业银行或储蓄银行的附属机构;也没有独立的监管体系,未形成相对独立的房地产金融体系。
# B- W0 H' N( {& Q) p在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是:政府政策的支持和补贴的力度下降,以及外部经营环境的变化以及行业竞争。) \# i; X9 }6 b( ?8 J
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许多德国人选择了20至30年的贷款周期,这样可以较少地降低生活质量,这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。
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* l8 Y' i3 D. C! x9 Z4 D. L. K$ ?* h抵押贷款购买房产案例
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7 u6 l5 n& N0 M3 Y9 V7 Z" I$ j% G/ ZL先生和太太来自中国,他通过Rubina Real Estate公司的协助,在施特格利茨(Stegliz)和逊纳伯格(Schöneberg)交界的费烈登纳(Friedenau)区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米,2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利,绿化程度高,购物到Schloßstrasse非常方便,而且周边都是年轻家庭居多,还有不错的小学和中学,出租或者自住都非常方便,以后买一定更贵,因此决定买房。, f( [$ a6 X6 l: ?
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L先生没有德国绿卡,作为外国公民,通过Rubina Real Estate公司的协助,L先生获得了购买价格60%的贷款,利率也很低,才3%。9 D$ ^3 U8 c/ O/ ?
由于L先生决定长期在柏林发展,和家人在德国居住,他把广州的老房子卖了,付了6万7千欧元的首期,从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung),贷款利率仅3%(Zinsen),还款周期通过计算得出是十五年零九个月,而每个月只需666欧元!这个价钱比租房的冷租价格还要低!" Y1 J  v; a, h  r+ X& h
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德国的房产还包含地产,所有权永久有效,政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修,这使德国的房屋日久常新,非常保值,因此十五年的总利息是约2万5千欧元,仅仅通过房价的升值,这笔钱就回来了。- a0 q/ w" M; o) r
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L先生每当想到不久的将来,就可以完全拥有自己的房产,用租房的价格供房子,而且柏林的房产本身升值潜力就高,心里就乐滋滋的。; V" M* k: z9 p/ i& s& \4 q
Rubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢?我们为L先生找到了地段良好的家庭住房,处理了所有的繁琐手续,最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度(购房价60%),最低的利息(3%),这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。
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Rubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系,也知道各间银行的风险评估体系,以及他们想“买“怎样的房屋(提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产),因此能够对症下药,成功申请到贷款。) \! i! r  g! H- B5 X

% t# D- Q' n* n/ _' n在这个网站,您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数,从而得出每个月需要偿还的总金额(偿还加利息)。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php
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如果您想在柏林/勃兰登堡地区购买投资或自用的超高升值潜力房地产,又不想影响您的现金流,那就不要犹豫了,联系我们 l.lin@rubinarealestate.com: u! ~: ?/ v& M7 m  N, t

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& G6 a5 N& l! t# U2 P 该贴已经同步到 Linsnow的微博
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