两极分化的中国楼市

有容乃大

“中国三四线城市房地产存在巨大泡沫。住房销售大大放缓，以至于供应远大于需求。”

对中国房地产市场的警示已经司空见惯，但这个评论更让人吃惊的地方，在于说出这个警示的人。他不是长期唱衰中国的一位预言家，而是中国中央电视台黄金时档财经栏目主持人、经常发表爱国言论的芮成钢。

文雅的芮成钢理应是一名终极的看好中国者，而不是一个唱衰中国的人。

但上周芮成钢在央视主持的一档节目，就是关于唐山（中国北方一座著名的钢铁城市）房地产困境的。按照目前的住房销售速度，2009年以来唐山建造的住房将需要10年才能销售完。展示厅门可罗雀，开发商已经开始降低价格。

北京到唐山高铁只需一小时，但首都的房地产情况却大大不同。上周，政府报告显示，1月份北京新住房价格环比上涨2.1%，这是三年前刺激政策引发购房热以来最大的单月涨幅。

房地产网站搜房网(Soufun)数据显示，北京住房均价已经达到每平米25075元人民币（合4000美元），是唐山每平米6024元人民币均价的四倍多。

房地产“双轨”市场绝不是中国特有的现象。在英国，伦敦房价飙升，把该国其他地方的房价远远抛在后面。同样，全球金融危机期间，纽约房地产市场持稳，而美国几个“沙州”(sand states)的房价大幅下跌。

但在中国，这种差别的极端程度达到一个新的高位。不仅一线城市的房价走势与较小城市不同，二者之间的住房开发量也有明显的差异。

人口超过1000万的主要大都市北京、上海、深圳的中低收入居民长期缺乏住房。与此形成反差的是，人口不到300万的数十个较小城市面临着越来越严重的供应过剩。

因此，如果仅仅用“泡沫”来描述中国房地产市场就有点偏了。“泡沫”是不是指只有富人才买得起住房的一线城市房价飙升？抑或是指较小城市一排排空置的住宅楼？

在政策制定上，中国优先考虑大城市，而往往让较弱的市场付出代价。一个新的重大构想是，拿出更多土地用于开发，以遏制房价上涨。这个措施如果实施，只会加重小城市的困境。

对于房地产开发商来说，一个明显的策略就是投资房价正在上涨的地方，避免开发有大量空置住房的地方。

然而，说到容易做到难。首先，供应过剩问题的波及面很广。数据提供商中国房产信息集团(China Real Estate Information Corporation)最近编制中国50个风险最高的房地产市场列表，从与俄罗斯接壤的东北小镇黑河，到中国的另一个端——西南省份云南的普洱，都被列入该表。

第二，大型开发商已经陷入了很多困境之地。曾经有一段时间，某些看好中国的人士经常挂在嘴边的高见就是避开深圳和上海，转而深入“三线城市”：这些较小的城市将成为中国未来10年增长的动力，房地产公司不能错过它们。关于唐山的央视报道就提到中国销量最大开发商万科(Vanke)，以及华润集团和中国水电等国有企业建造的住房。

最后，只在大城市开发的成本太高。可用于开发的土地越来越少，地块拍卖价格越来越高。最近在北京的一次拍卖上，土地的售出价格几乎是开叫价格的六倍。

难怪一些公司在寻求完全不同的策略。本月，万科对旧金山的一个住宅项目进行了投资，这是万科首次在美国出手。据悉，该公司还在考虑其他海外交易，包括在巴西。

中国房地产市场的新领地在哪里？肯定不在中国。