慕尼黑找房心得2015版，教你省时省心租房以及识别骗子

米米熊

最近太多骗子帖了，本人觉得很多人被骗子耍得团团转，不仅浪费是时间还有大量精力，特发此贴，有助来慕尼黑找房落脚的人正确认识慕尼黑找房。


1第一条 一定要搞清楚地理位置和真实价位。

慕尼黑有16圈，1-4圈称市内,3圈4圈叫市郊，就是STADTRAHM,4圈外不叫慕尼黑，叫慕尼黑的卫星城,而且每个城都有个名字的，什么UNTERSCHLEISSHEIM之类的。地铁票价有巨大差别。大家要根据自己工作生活范围确定自己到底住哪区。 1圈 叫市中心，包括了主要旅游景点，其中，MARIEN PLATZ 或 HAUPTBAHNHOF, odeonsplatz, isar tor, sendlinger tor , 就是所谓的真正的市中心，1圈地价往往是最贵的，楼房最旧的。一般1圈出租的都是又残又旧又小又最贵的房子。如果你要在这圈租私房，优点就是去哪都很方便，景点步行可到达，天天河边漫步不成问题，德国风土人情文化可以尽情领略，真正感受自己活在古代童话世界里头，前提是你有花不完的银子。缺点就是房东不会把好房子租给第三世界的外国人，房子一般都在中介手上，就算交中介费，有担保人，中介也不租给你.因为都知道外国人工作不稳定，随时会走人，还有可能搞破坏，押金不够赔，拖租的情况，你也别指望德国房东人品大爆发，看见你是外国人就热情租给你还让你挑刺砍价，还等你挑房子。一般这些地方的冷租价格是700-1000欧30方，房屋一般是文物级别的，比较残旧。如果你打算租的话，要有心理准备3倍中介费+一次性预交全部月租+3倍押金+大量维修费用+高额暖气费，因为很多房子是战前的，下水道经常堵，洗手间经常堵，找人通一下就几百欧，而且玻璃窗很多是单层玻璃，隔热料很差，房子很耗能。杂费一般有电梯的一户2人就是300左右一个月，包括水和暖水。这个暖水是指你水龙头的水和暖气的水，如果你家是用水发暖。这个300欧包括你洗澡，用洗衣机，做饭的用的暖水价格，也包括上网和电视费。暖气仅限于下雪那几天每天开20分钟以内，房子暖了马上关掉。如果你天天开暖气，24小时开，用来烤衣服，洗衣服用暖水，价格会比300欧高很多的。所以当你作为学生，到处发帖要求500欧包水电暖，而且要市中心MAXVORSTADT, ODEONSPLATZ，根本没可能的，因为这基本就是要求房东倒贴，如果你看见这样的帖子，基本就是骗子或者是非法倒学生宿舍的，国家埋单那种。非法倒学生宿舍的话，很可能给人赶出去。而且你要整天搬家，像游牧民族那样十几天，个把月搬一次。总之，如果你不是富二代，不能一把钞票甩在中介桌上，显示自己雄厚的财力，或者是公司出钱报销那种，一圈的房子带独立洗手间家具什么都包500欧你就别想，直接省些时间和电话费好了。有些同学说我几个人挤一间房打地铺不就行了。这样也没什么可能的，因为德国合法出租的房子必须符合一定面积，每个人必须有一定的面积，几人内要有一定数目洗手间才能保证人权。房东一来会怕你以此为理由举报他非法出租，这样房东受到威胁损失的不光是几个月房租，还要面临法律的制裁。第二，多人住进去的话，本来残旧的房子维修费用更庞大。本来4年修一次的马桶，现在变成1年一次，半年一次，每次几百欧。所以一般德国房东不准超过两人呆在一间卧室。

二圈房子跟一圈情况差不多，但便宜一点点，50方不包水电暖最低正常1000起，杂费如上面说的省着来用的话两人300一个月，BOEGENHAUSEN, AU, HAIDEHAUSEN, 价格跟一圈差不多的。地铁口的房子更加贵，一般是欧美的人在抢，30多个德国人去面试一个房子，还不包括一看资料被筛掉的，连面试机会都没的，咱们这些非德国人如果在IMMOBILENSCOUT看见2圈无中介广告，基本连电话都不用打，邮件都不用发，一般都没人理你。所以当你看见二圈500来块包水电暖的，一般都是假贴或者非法转租学生宿舍。有人说，那我租发霉的地下室或者不带窗的杂物房行了吧？我觉得房东应该没那么大胆吧，房东敢把这样的房子拿出来租也不怕给你以此为把柄威胁他告他犯法吃不了兜着走啊？

三圈四圈 第三世界的人会开始增多，中国房东开始增多。优点，房价比1圈2圈便宜百分之20，或者居住条件好一点，房子大一点，至少很少出现战后那种破烂房，但也要看地段的。缺点出城比较麻烦，靠腿已经不太可能，要买地铁月票，是笔开支。有些地方要走很远才有车站，还要坐BUS，浪费很多时间，体力好的同学3圈内可以骑自行车，出城就1小时自行车，1千欧那种自行车，4圈就可能只适合男生....如果是2手车大家从留学生那里25欧淘来那种，除非你有运动员体质，要么不要试。

五圈开始房价会下降，因为竞争没那么大。抢房的一般是学生或者打工的，一般也不会抢到圈外，除非是什么富豪别墅区老头子球星那些在抢。优点房价便宜一点，得到房子机会大一点，但进城交通费翻倍，用的时间翻倍，骑车进城几乎没什么可能，与人沟通的机会少了...荒郊野岭的没人理你，想找个德国人学德语都挺难。大部分设施都不如城里的好，方便。500欧包水电暖保险家具本人觉得还是没戏的。但不用找中介省下中介费开始有点可能，主要跟房子状态年份地段等有关。如果你真的只有500欧预算，又要独立房间，可以试试在16圈找，或者离开慕尼黑大区，找拜仁其他城市的，坐SBAHN终点站那些村落找。包水电暖家具独立房间洗手间500欧几乎没什么可能，除非房东偷税漏税，不然他一分都赚不到。但哪个房东不怕跟你闹矛盾的时候你马上打个电话去FINANZAMT ANZEIGEN啊，中国人不就最流行什么都喊警察或者税局的吗。

第二点 关于几个找房网站

什么IMMOBILIENSCOUT 24, IMMOBILIEN WELT， SUED DEUTSCHERZEITUNG等报纸 上面写着高亮， PREMIEUM,置顶那些漂亮房子图上或者描述一般写着中介的名字 XXX GMBH, 或者XXX IMMOBILIEN,那些是中介广告，大家不用打电话去，除非你能一把甩出很多票子证明你是富豪，不然就直接忽略吧。因为这些置顶中介一般不是为普通人服务的，而且为大公司大富豪服务的，有点批发性质的。他们的目标人群往往是自己不用付中介费，走公司帐的人。无论你是德国人还是某国人，只要没个大公司给你担保，而且有信用证明，并且月入税后4000以上，公司给出证明你工作稳定，中介一般不会怎么鸟你。

如果1圈2圈低于1000欧50方的，1房1厅包家具，家具还挺新，装修挺气派，不用中介费，无论是冷租还是暖租，你也无视算了，没什么可能的，一般都是骗子。就算不是骗子，也不会租给你。而且1圈2圈德国房东没那么蠢直接拿房子出来出租的，一般都交给中介管理，以防碰上无赖。中介如上所述，会把求房者分三五九等。大公司付费的，做担保的，或者富豪是一等，中介热情最大。无公司作保的私人，即使你净月入高于4000千的，誓言谈谈给证明，中介心已经凉了半截了，都懒得跟你玩认真的了，因为很多无赖也有证明，只是租房之后开始失业交不起房租赖在那里，之前人家还可能是个TEAMLEITER。学生那些如果不是富二代中介理不理你都是个问题。一般人家中介就留个电话，你打电话去留言介绍情况，中介懒得接电话，觉得有必要就回电话。但一般听见你是学生，外国人，正在找工就直接懒得回了。中介听你自我介绍几句就知道你有没有钱。你也不用说自己有担保人，只要你担保人不是什么名人大公司之类，毛作用都没，你就省省睡吧。你必须证明自己租得起，赔得起，所有保险买得起，中介费给得起，而且不砍价浪费房东中介宝贵时间。但有一句话，可能有用-我愿意一次性支付，全部VORKASSE，并交付高额押金，愿意支付刷墙费用，并主动提供SCHUFA记录，并支付佣金和清洁费用，装电灯厨房换浴室等等费用和每年答应付百分之8涨租。如果不说，大部分房东或者中介都会把你假想成无赖，无论你穿得好还是差。因为德国有职业无赖。就是伪装成高薪人员，带着个小孩租下房子，获得无限期合同后不交房租水电。如果房东赶他们走，他们就赖着不走。只要合同是无限期，就赶不走房客，要等开庭最少半年。期间无赖会在房间不断搞破坏，例如钻坏地板，搞花墙壁，门上钻洞，拔掉所有灯，电线来报复房东。SCHUFA记录有一定作用，但也不是能完全避免的。有些人是第一次当无赖，常见一些第三世界学生，例如小阿。SCHUFA只能查到惯犯，一般是德国土长的，冒充高收入人士的。所以一般很多什么中国博士，交换生，或者刚工作的中国人在慕尼黑找房会直接被拒就是这个原因，因为大都无法证明自己不是无赖。而且在德国跟其他西欧发达国家一样，出现职业无赖混住的几率是比较高的，有人说20个住客就碰过16个，最后被迫卖掉房子。法院拍卖的廉价房子很多就是因为里面住着个职业无赖，因为长期合同怎么也赶不走，把新屋变废墟搞报复。于是德国房东无论如何也要把房子交给中介，中介也无论如何先把房子租给一等房客。


任何华人网站德国网站的广告，800欧50方啥都包无中介2圈内一般都是假的。


第三点 租房总费用 押金一般3个月，押金房东在一年内有义务结算完毕。建议大家入住时发现屋内有什么瑕疵立马拍照立约跟房东签好房屋状态，不然搬走的时候就有可能叫你赔。个别很破的华人出租的房子，可能只收2个月押金，看房东和房屋破旧程度。
房子合理价格请参考中介公司同类房屋的价格，例如同地段，同年份，同楼层同面积的价格，中介给出租金的价格是最合理的，房子状态是正常的，就是不会很破烂也拿出来租的，然后按以下两条公式中的一条算，就是你房子的理想价格，这当然不包括你恶意用电，分租，搞破坏的价格。

长租费用
电话费+找房期间住宿费+中介费或变相NACH别人家具的费用+找房期间交通费+租房费用+房子到工作学习地点交通费+水费+暖水费+电费+室内物品维修费+刷墙费+第三责任险+防火保险+防盗保险+房子保险，有些房东要求押金保险，万一你丢了钥匙，要整栋楼的锁都赔，数目可观，敬告各位切莫弄丢钥匙，在德国弄丢钥匙跟国内不同，国内就几十块，这里可能几千到几万欧。+庭院维护费，街道绿化费，路灯费，垃圾费，地税，管理员费用，电梯费，上网费+GEZ费，清洁用品费用+市内电灯厨房家具安装费等。


短租费用
一般是包多少度电，暖气，超过的部分自付。其他费用参照长租费用，这里会变相收取。大家就不要想什么天掉馅饼的事情，因为这些杂费不是房东收的，是其他部门收的，也别觉得房东赚了很多。一般杂费可能跟房租相当的，甚至更多。保险那些是一定要买的，因为万一你烧了房东房子或者洗澡泡了房东地板或者把楼下淹了，那个钱不是你个人能掏钱付得起的。

维修费用-在慕尼黑租房，除非房东本人是工人，同意给你装灯泡换马桶弄洗衣机，并说免费帮修，一般你都要掏钱。正规房东一般有保险，会报销一部分。省下你自己也出一部分。租客别指望房东给你修灯泡什么的。那些一般是自己换。但涉及管道，洗手间，电路等问题，就要请专业工人来修，因为一般他们有买保险，他们工作的时候万一把楼下淹了，或者短路起火，保险会赔。切忌自己瞎搞。平时要注意爱护洗手间，别把异物投进洗手间，尤其是老房子的洗手间，非常容易堵塞。

注意 慕尼黑地方多钙，平时要用除钙剂清理洗手间，马桶，不能让马桶染色，染锈，结钙，否则房东有理由要求更换整个洗手间。换个马桶费用是最便宜500欧，就是最廉价的马桶+安装费，即使那个马桶是几十欧，安装费贵。如果你房东的马桶是名牌马桶，就有可能1000-2000.所以大家倒四川红油，咖喱的时候好好想想，是否能倒到别处，例如倒进胶袋扔近垃圾桶。倒入洗手盆同样会产生严重后果。赔钱也不会少。主要赔钱就是老房子的管道塞了，或者新房子的下水管给堵了，费用都很可观，因此敬告各位，每个月都要买管道疏通剂清理一下。

无论长租短租，一般都要打扫。打扫的意思不是叫你用水擦，像学校大扫除。打扫的意思是用10几种专业清洁剂除钙剂，上光剂，除味剂把屋子擦得发亮，并吸尘。很多中国人被房东扣了押金，因为打扫得不干净，例如垃圾没清走，家具没清走，房东请专业人员来打扫要3小时，每小时40欧左右人工，这房子还是定期打扫得干净的情况。如果没定期打扫，给房东扣光押金也是有可能呢。例如房东说你马桶不干净要换马桶，墙有钙，有油，有灰，有毛都有可能扣押金，具体看扣多少。
建议别租带家具的房子或者配厨房的，不然搞坏了20欧的家具，你可能要赔200，因为你要赔工人装家具的钱。除非房东说家具损坏不算你的，并立约。否则就别有空手套白狼的念头，想着有免费高级家具。记住房东不是SB就是了。家具掉色也可能要你赔套新的。尤其是房东家带高级厨房的，要么你就买保险，要么你别用，如果你不小心把锅烫了灶台一个洞一个印或者锅掉下来砸破了陶瓷灶头，如果是名牌配套厨房，赔几千欧很正常-因为你要赔物品价格+工人价格+设计师测量价格。另外，如果是德国人的房子，你千万别分租，或者带人回家。万一客人打破洗手盆，陶瓷灶头，帐要算到你头上。换洗手盆少则几百，多则几千，看什么牌子。反正我就试过了，带人回家，那人打破了房东的东西，害得我整个月都睡不着了，打破东西那个人往往是赔不起或者不愿意赔的，人性就这样。而且很多人都试过打破浴室洗手盆，打破陶瓷灶头，或者灶头书桌烫个印，想必赔得都惨吧。

有人会说，自己租华人的房子，价格很便宜，但一般都很破很脏，没什么值钱的家具，10几个人公用一个洗手间和浴室，惨不忍睹的，没人愿意清洁。这些你就要跟房东拍照立约，看谁负责，不然房东到时要你倒贴一份清洁费扣你押金。便宜和舒适不会共存，找到适合你自己的才是最重要的。德国人一般不会把房子租给N多人，因为大多明白三个和尚没水喝的道理。一个人住，自己有自己洗手间，自己清理自己的东西，心甘情愿。两人可以轮流清理，不是我的就是他的，责任也很难推。但三个人以上，大家都开始嫌对方脏了，开始想反正我搞了别人也会弄脏的，就开始将就，谁也没那么积极维护卫生了。四人以上，眼不见为干净了，推托的人更多，于是洗手间变成国内那种公厕，恶心至极。

我的建议，

大家在1圈2圈找房要么就是准备定银子，按照德国人的要求乖乖刷墙，长租，爱护德国人的房子，自带家具，房东要你交什么你乖乖的签约，如果是心疼银子的就别租2圈内的，别想着砍价，挑刺，觉得这个费用不合理那个不合理，提出N多要求例如什么包水电暖独立房间洗手间之类的。要砍价就找些离市区很远的，没人抢的，没地铁口的，没车站的，走路走很久才见有公交的，或者临坟场监狱马路的。但临马路铁轨那些如果是新房也可能很多人来抢，因为这些地方房子格局或者装修都可能比其他地方好，或者那些人对噪音没经验，抢了再说的。但房东见你砍价可能不会把房子租给你，怕你麻烦。因为如果你能证明这噪音对你有危害，可以告房东要求减租的，说不好听就是用法律威胁房东，因为很多专业无赖也是这样做的。但你也要有钱请律师才有机会获得减租。如果你以噪声为由不交租就变无赖了，房东能申请强制清空，对你信用记录有影响，以后基本不用在德国混了。
如果房东约你去看房，你立马就要签约，不然房东觉得你没诚意，会把房子给别人。
如果大家是真心要找房子，就要抬高些心理预算，要么你就多花钱买地铁票多花时间在路上，省下房租，要么你就多给钱租近的，省下时间，地铁票，要图大，独立的房间，又不想付钱，就别指望呆在慕尼黑市区，可以考虑其他城市，如INGOSTADT, DACHAU,ROSENHEIM，如果不是天天出城，每月出一次的话火车票也不太贵，就30欧拜仁州票一天，如果天天要去市中心，那还是四圈内划算。要省钱就别多提无理要求，要明白羊毛出在羊身上。别要求房东什么都包又单间又独立洗手间，又干净什么都包500欧又要合同，4圈内私房几乎不可能。真实价位大约是-4圈内合租一人800-1000，2人共1200-15000包基本水电暖的预算能找到理想房子的几率比较大-即中介广告那种好房。如果是十几个人那种华人家庭旅馆，卫生问题大的，装修破烂的，价格会视地段便宜一点，环境越差越便宜。但环境真的那么差的话又发霉什么的房东也怕人告，所以一般还是会装修过，价格也不会便宜到哪去。

怎样正确找房？
A最靠谱的是叫学校帮找。另外比较靠谱的就是在学校张贴栏看到房子。当然是严明手快才能抓住机会。接手熟人的房子也是个办法。如果人不在慕尼黑又要找房就要坐车跑过来看房签约，或者委托熟人帮忙，这样就欠下人情债，自己以后慢慢还。如果德国人不愿意跟你合租，你可以考虑国人，越南人，亚洲人大家都想省钱。或者跟人凑一间房，别不想付钱又要求舒服单间全包。跟人凑房要擦亮眼睛看人，最好是同学或者知根知底的，不然你同住赖房租房东把你俩人都赶出来，或者你同住本来就是个专业无赖。
B有钱的给钱中介找就是。作为外国人，要找 WOHNUNG AUF ZEIT，即短租，别强求人家给你无限期合同，自己想什么时候解约就解约。德国房东和中介不是SB，看你外国人就知道你不是铁饭碗，除非你是什么老板老总富二代或者有公司给你付3个月中介费。
C 端正自己的心态。别老说慕尼黑房子难找。应该说是自己没钱而且要求多多，房子其实很多的。找不到房的大多要求不付中介费单间两圈内全包600欧的。要知道这是3年前的价位，3年前都找不到，还是法国人去问的价，根本没人理他, 当时在LAIM 一间单间无中介的要780欧。按慕尼黑房价每年10%的增长率，大家可以正确估计房价，识别骗子。要端正自己对价位的了解，不能有空手套白狼，房东还要倒贴给你这种心态，弄明白房东要有利润才能租给你。附加费都快300，房东剩200还要交税，装修，500欧房东基本属于倒贴。别说什么德国人歧视中国人，中国人破坏力的确比较强，大家就认了吧。而且也并非德国人房东就会给房子他们，房东一样会怀疑他们是无赖。正确的做法就是自己老老实实，是没钱的就别打肿个脸充胖子，操着几百欧去一二圈嚷着要单间，没钱就去找几个人租中国人状态较差较破烂较偏远的房子，几个人挤一间房，前提是房东不怕你告。要么你就老老实实拿出自己信用证明，公司担保和钱找中介签正规合同。要么你就承受一些黑房东不退押金把你连夜赶出来的风险，租些没合同的房子。或者做游牧民族，不断去租非法短租的学生宿舍，天天在华人论坛刷屏，发现遇上的大部分都是QQ骗子。
D 很多人找房的时候写了500以下要求全包，单间，市中心，或者在房东出租帖直接留下自己电话号码，这样子房东看见你连电话都不舍得打，能直接判断你就穷人，怕你欠租，破坏力强又不赔不起钱翻新房屋，不舍得买保险，不舍得买清洁剂做清洁，不断转租分租，弄得房东房子掉价得不偿失，肯定不会联系你。于是出现了大批几个月也没人理的500欧找房帖，最后都只会出现QQ骗子或者骗押金的房东去联系这些人。
E 找房的时候没能留下电话的房东而且写上什么新装修好房500欧以下水电暖全包一般都是骗子。骗子一般就会发个链接给你点，说是房屋照片什么的。正常房东要先看你支付能力，叫你打电话讲清楚，了解你收入，你同意价钱再发照片。肯定不会是人都发照片，真正的房东没有那么多时间。他觉得你有经济实力，是潜在租客才会发照片，或者叫你去看房。房东连房子都买得起，就连个手机都没这是不可能的。而且用手机最容易判断房客有没有钱的。没钱的房客肯定不舍得打电话，或者坐地铁去看房的。


补充骗子识别

除了QQ骗子外，还有有些跨国诈骗，就是说房东不在德国，在英国什么的，叫你先汇押金去英国，然后签合同拿钥匙。还有一种常见的，就是二房东冒充大房东。万一二房东没有经过大房东或者中介允许非法出租房屋，你们俩都可能会给人赶出来。有些二房东可能是仙客，拖租很久，不断收人押金然后立马跑路的，所以看房的时候务必搞清楚对方身份。一般二房东不会叫你买房屋保险，不给合同。最安全的还是找中介，要么就自己承担风险。

米米熊