房产中介费新规，买卖双方共同分摊意味着什么？

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如今越来越多的人在德国购置房产，或自住，或投资。购房费用除了房屋成交价(Kaufpreis)外，还包括各种杂费（Nebenkosten）：例如不动产购置税(Grunderwerbsteuer)、公证费和登记费(Notar/Grundbucheintrag)，以及中介费(Provision)。其中房产中介费是一笔不小的开销。德国在欧洲国家中，是购房佣金最昂贵的国家之一。德国大多数邻国的购房佣金上限在房价的2％到5％之间，但在德国，平均佣金为房价的5％到6％。各州中介费取决于各州房产市场行情，但私人不动产中介费最高可达房价的7%。要知道购房杂费是不能够贷款的，需要自己支付，这给不少想要购房的买家们带来了不小的经济负担。

不过在2020年12月23日生效的房产中介费新规中规定，中介费需由买卖双方共同承担，不能只由买家独自承担，这为许多购房者们减轻了压力。那么新规的具体内容是什么？在新规颁布前是如何规定的？这会对接下来想要进行房产交易的双方产生怎样的影响呢？

新规实施以前:
☞在实施新规之前，原则上来讲，中介费应该由委托方支付，即房产中介费由与中介缔结协议的一方全额承担。简单来说就是谁找中介办事，谁付钱。

买过房的朋友可能会感到很诧异，好像印象中中介费都是由买家出的。就算是卖家委托中介卖房子，但是成交以后，还是由买家出钱，卖方基本不需要出中介费。为什么呢？众所周知，德国的房市供不应求，是妥妥的卖方市场，卖方拥有绝对的话语权。所以卖方自然会好好利用这一点，为自己谋利，尽量减少自己的开支费用。即使是卖方委托的中介，他也可以将中介费转嫁给买方，让买方为自己支付这笔费用。对于中介而言，不论是哪一方付的钱，都无关利弊，所以也就不会有歧义。久而久之，在德国就形成了房产交易基本上都是由买方承担中介费这一现象。

好在此前就已有11个联邦州，规定了中介费需由买方和卖方分摊支付，买方支付的中介费最多不可超过3.57%，这才使中介费有所降低。这11个州包括：萨尔州(Saarland)、梅克伦堡－前波莫瑞州(Mecklenburg-Vorpommern)、萨克森州(Sachsen)、萨克森－安哈特州(Sachsen-Anhalt)、下萨克森州(Niedersachsen)、北莱茵－威斯特法伦州(Nordrhein-Westfalen)、图林根州(Thüringen)、巴伐利亚州(Bayern)、巴登－符腾堡州(Baden-Württemberg)、莱茵兰－法耳茨州(Rheinland-Pfalz)、石勒苏益格－荷尔斯泰因州(Schleswig-Holstein)。但是在柏林、勃兰登堡、不来梅，汉堡和黑森州，则没有这项规定，其费用可以由买方独自承担，最高可达7.14%，是一笔不小的费用。文章底部为大家提供了新规出台前中介费分摊情况（homeday）

新规政策:
为使购房交易更专业化和公正化，同时减轻购房者的负担，联邦政府在2020年12月23日出台了新的相关条例，以进一步规范房产市场。

☞据联邦政府颁布的新规规定，所有联邦州的房产中介费需由买方和卖方均衡分摊。该规定适用于自住的公寓（Wohung）以及独栋别墅（Einfamilienhaus），适用对象不包括购置房产用作商用住宅用途的投资者。商用住宅没有明确规定，承担中介费的对象以及承担份额仍然取决于房产市场环境。

全德境内的房产中介费统一由买卖双方共同承担。具体如下：
❗1.  买卖或双方，单方委托中介，委托方需支付至少50%的中介费：

情况1：买方单方委托中介找房子，成功购房后，买方需要支付中介费。但是买方可以与卖方协商，并转嫁最多50%的中介费。
（注：此前的委托方支付中介费仍然有效。在卖方市场的条件下，卖方由于没有委托中介，不是委托方，所以很有可能会拒绝分摊中介费。）

情况2：卖方单方委托中介卖房子，成功售房后，卖方需要支付中介费。但是卖方可以与买方协商，并转嫁最多50%的中介费。
（注：在卖方市场的条件下，通常买家无法拒绝分摊，所以大概率需要买家和卖家各自支付50%中介费。）

❗2.  买卖双方都委托中介，中介则必须向双方所求同等份额的中介费：

在此情况下，如果中介费为6%，那么中介则需要向买方和卖方各自收取3%的中介费。如果中介与买卖双方任何一方缔结免除中介费条约，那么也不允许向另一方收取中介费，双方支付需要一致。

☞另一条新规：为避免卖家为弥补新规可能带来的损失而暗中加价，口头委托中介将不再适用，凡是与房屋有关的经纪合同都需要签订书面协议。

对房产交易的影响:
新规旨在通过法律规范保护消费者权益及减轻私人购房者的负担。到目前为止，柏林、勃兰登堡、不莱梅、汉堡和黑森州仍由房屋购买方承担全额中介费，在一些房源紧张的城市，也存在卖方将中介费全权转嫁给买方的现象。买卖双方分摊中介费对买家来说可以减少购房成本，特别是在房屋和公寓价格飞涨的城市。该新规进一步规范了市场秩序，使交易过程更专业，中介也可以更好地充当买卖双方的调解人，努力实现双方都满意的成交价。

永隽点评:
新规实施4个月，对买家而言购房成本真的减少了吗？上有政策下有对策，市场上一些卖家考虑到自己需要支付50%的中介费，为弥补这笔支出而提高房价，即变相地让买家全权承担中介费。这是房产中介争对新政提供给房东的常见解决方案，也是导致房价上涨的间接因素之一。所以目前不少二手房中介为了吸引买家都不再向买方收中介费，这跟新房不收中介费一个道理，羊毛出在羊身上，都含在里面了。不过中介费减少或免除，就意味着这部分费用将变相为房价，可以通过贷款解决，对于需要贷款的买家而言多少有点好处。当前最大的赢家其实是房产中介。以慕尼黑为例，以前买家只需支付3,57% 的中介费，如今不少中介竟要求买卖双方都支付2% 以上。这多出来的费用，除了抬高房价，就是养肥他们啦！