开元周游
德国频道
查看: 9419|回复: 0
打印 上一主题 下一主题

德国住房金融体系及抵押贷款购买房产案例

[复制链接]
跳转到指定楼层
1#
发表于 13.8.2012 15:45:19 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
+ _# Z. {1 o% Y) L/ j

% p% w0 X8 _, Q  U$ k$ S* Q% B德国的银行体系" _: P1 r! l7 h# |3 q
5 w* g. b3 g$ Q" T6 T4 x
德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。
  E4 Q( {0 x# }6 k7 w* B+ A0 X0 ]0 w" [8 j1 r- a- l/ F
银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程,银行业是其中翘楚,从1960年至2006年,德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时,无论是银行分行数量还是员工数量,德国都居于欧洲第一,形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国,英国,美国等国家,在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革,采取了一系列开源(增加私人存款和贷款)节流(裁员,合并,减少政策干预)措施,现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。
' n* H+ s$ W* u2 z. c, \
9 r' r" ~! P, e7 Z德国的银行服务非常全面,其组成为三大支柱:
7 s, z9 }4 k  }4 F) x: b/ v1.        私营银行(德意志银行,商业银行,邮政银行等)/ |" O5 r9 P7 t3 K: k% Z8 E6 m
2.        储蓄银行(Sparkassen)
2 c% M; q# T. k3.        州立银行(人民银行Volksbank)/ R( B& B6 h7 m* b2 M2 w& g

$ m" {4 t; P1 N7 @! q" C8 @其中私营银行的市场份额达到42%,德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元,比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中,但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来,以保障存款安全,当其中一家银行处于亏损时,其它银行会出手相助借钱,以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。
* O$ _9 u6 s! J! s: g: {
& X/ `0 \+ E! K) l德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守,资本市场上的住房金融产品不多,因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。2 E, _9 p$ i2 `$ \5 k6 ^0 H, J, }
& p; {" H) [, n$ m" W( t5 K3 S5 ~

* r8 Q7 Q/ U/ j/ e+ @" e: X国际住房金融体系的分类
, b3 L8 F( w, u: u- c" E& H7 p/ H2 Z* C0 p9 r# k! j( Y- y# |
分类        合同储蓄模式        强制储蓄模式        资本市场模式
2 h; p: q# p, |( B# t
筹措资金        通过契约                 政府用强制手段        通过资本市场9 }2 r$ K, l+ A) K9 q# j
代表国家        英国、德国        新加坡、巴西        美国、加拿大、丹麦
5 m3 l2 p+ w" |+ Y资金来源        股本投入、储蓄        工资收入        资本市场
- b% \1 [' ~' O* q利率        低进低出、稳定        与市场利率挂钩但较低;固定        市场化, y7 o* ]! a6 g, _  b5 J4 E
政府作用        中        强        弱  I0 [/ b5 H& j( L
运行特征        封闭式        封闭为主        开放式
* p! c- y- M$ m: N发展趋势        打破封闭运行        利用资本市场        多样化和全球化
) V8 A- v5 c# x" o) S6 _& T" X( N7 ^5 i# F% L
德国的房地产金融体系:
0 Q: \2 R. H* V& x0 e( O建房互助储蓄信贷社% ~; ?. C$ k( g. X
+ O9 \# @; q! D
德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段:2 a6 ~  d$ J; B' I
1)        储蓄阶段:居民订立住房储蓄合同,商定住房储蓄金额。之后,按规定有规律的存款;存款利率固定,且低于市场利率,不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。
5 p- r2 X; [7 ~2)        贷款阶段:当存款额达到合同金额的一半后,按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。9 o7 D# C$ f% A, P8 ~, E/ l4 j
建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为:专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点:是一个封闭式体系,不受一般金融市场的影响。" d" D! N5 t& Z
4 N5 I* S' M2 M4 }3 h+ h

* W( I9 B8 K4 G* `9 C* M, E  {德国抵押银行0 U9 _9 K5 B7 Q7 Y- Z3 B; ?+ m
德国抵押银行主要发放长期贷款,住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集,其抵押贷款,放贷额度相对于抵押财产价值偏低,期限较长。4 o. D( h7 c4 K7 i
' c, i, u  ?. {. v  p' j$ s) x- f
德国的房地产金融体系及发展
6 T: e0 K( D% V2 j* N) P建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构,大多是商业银行或储蓄银行的附属机构;也没有独立的监管体系,未形成相对独立的房地产金融体系。
, H" `9 n6 W* Q$ X  ^3 d  L在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是:政府政策的支持和补贴的力度下降,以及外部经营环境的变化以及行业竞争。  c# {" e- Y6 t" h9 W! d: ]
! H9 o6 l7 R+ d! n2 [
许多德国人选择了20至30年的贷款周期,这样可以较少地降低生活质量,这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。
* `# `2 y# Z* P% o
$ c: f2 i7 U) b1 J* k抵押贷款购买房产案例
6 L" U% h. S1 P5 m3 i9 y# j9 p: ^6 B8 S9 l; ^' Y
L先生和太太来自中国,他通过Rubina Real Estate公司的协助,在施特格利茨(Stegliz)和逊纳伯格(Schöneberg)交界的费烈登纳(Friedenau)区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米,2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利,绿化程度高,购物到Schloßstrasse非常方便,而且周边都是年轻家庭居多,还有不错的小学和中学,出租或者自住都非常方便,以后买一定更贵,因此决定买房。
9 Q, E8 }, v- s' l3 n, s
) k/ I$ {4 b1 Z: jL先生没有德国绿卡,作为外国公民,通过Rubina Real Estate公司的协助,L先生获得了购买价格60%的贷款,利率也很低,才3%。
8 k2 j& y9 o  I/ J% V6 T$ B由于L先生决定长期在柏林发展,和家人在德国居住,他把广州的老房子卖了,付了6万7千欧元的首期,从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung),贷款利率仅3%(Zinsen),还款周期通过计算得出是十五年零九个月,而每个月只需666欧元!这个价钱比租房的冷租价格还要低!
/ S4 c' |! S, S; z! I; q! ~$ v! S! M7 C
德国的房产还包含地产,所有权永久有效,政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修,这使德国的房屋日久常新,非常保值,因此十五年的总利息是约2万5千欧元,仅仅通过房价的升值,这笔钱就回来了。( ~4 f  I& K# K5 y+ Y3 \
$ N. _! F, O' T& J+ t. F  K4 Y
L先生每当想到不久的将来,就可以完全拥有自己的房产,用租房的价格供房子,而且柏林的房产本身升值潜力就高,心里就乐滋滋的。* u' f2 b' B# y: W( b8 V. K2 @+ ]
Rubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢?我们为L先生找到了地段良好的家庭住房,处理了所有的繁琐手续,最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度(购房价60%),最低的利息(3%),这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。
) G, r5 T" \. j% W3 Z; ~% J7 R7 I
& \+ k8 c6 K0 o$ B0 `Rubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系,也知道各间银行的风险评估体系,以及他们想“买“怎样的房屋(提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产),因此能够对症下药,成功申请到贷款。$ L  y( J% K' ?
6 f' m1 c+ `/ v7 i6 j. ?
在这个网站,您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数,从而得出每个月需要偿还的总金额(偿还加利息)。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php
& V/ Z7 t, S( v
% K8 D" _1 \7 t7 w如果您想在柏林/勃兰登堡地区购买投资或自用的超高升值潜力房地产,又不想影响您的现金流,那就不要犹豫了,联系我们 l.lin@rubinarealestate.com
' R8 I( y6 R& l* R0 K' h, ?5 t% m# s" Y
/ m0 E' X. e5 G5 N2 J

% K  ~" j/ P3 I6 v' z
( b3 y# K: b  N4 m. w6 V" @ 该贴已经同步到 Linsnow的微博
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

站点信息

站点统计| 举报| Archiver| 手机版| 小黑屋

Powered by Discuz! X3.2 © 2001-2014 Comsenz Inc.

GMT+1, 2.8.2025 00:35

关于我们|Apps

() 开元网

快速回复 返回顶部 返回列表