德国房地产市场投资之我见

wts300

买房子出租，一般的住宅，长期收益是3-4％，好过存银行
+ [9 h; K, e4 I0 o" S- K完全没有文中分析的15％那么多
5 Q1 |( u( p2 E1 U2 x
如果有15％会造成大量资金涌入，楼市爆涨

: L5 V+ N3 U! _4 G) L在德国，买房子再卖套钱更是难上难，只有资金雄厚的公司，搞长线，
搞组合，才赚钱，小百姓就不要想象亚洲那样炒房子了

绿豆蛙

LZ08 发表于 3.12.2013 15:00
, A0 _( r/ y$ P7 V. o我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不 ...

4 z- p; J1 f+ y7 Q6 k我就看不上bad没窗的房子，感觉除了地段朝向价格外，这也是硬伤。
2 g/ N* C) f2 U; f; p7 L厕所没窗的话，我爸搞了几十年的土木工程，就说这种房子暗湿。风水上讲，厕所的臭气潮气直接往房子里走，是很容易生病的。

另外，想问问，几十年代的不是水泥墙?

yekeyeke

人家说闷声发财
不是没有道理

7 @) o+ r* u3 y; @4 w" p楼主提供的例子一旦被搅和成，租得掉租不掉，卖得掉卖不掉，房租是高了还是低了，基本都是跑题。
4 u9 F+ K9 @! S! x/ D, m
这个例子能够盈利的最重要的三点
1. 如果考虑房屋修缮（目的是使房屋保值），净利率能否到达4.5%。 4.5%对很多人可能乐观了些，但3.5-4%的德国平均水平是可以达到的。
2. 年利率2.9%能够覆盖几年。
  v5 r4 @% T/ p9 `( h. E3. 房价会不会跌
; X3 T: Y3 C8 j. P
极端点说，只要净利率超过年利率。就算只超过0.1个点，加上100倍杠杆后（楼主目前的例子是10倍杠杆），你都有10%的收益。

2013X

yekeyeke 发表于 3.12.2013 16:51
/ D9 L, j  s7 e& f# W; F人家说闷声发财
不是没有道理

; h9 H5 G2 ~: y/ F% }' y4 K4 W& _这个算法显然是错误的，回报4%是在完全自由资本的情况下。如果贷款比例高，银行利息也不会低，假设3%的话，收益只有1%。再加上出租、维修的各种风险，买房投资是不是划算很难说。
; B) E4 U: H, T8 L
* b% Q1 {0 S; F0 K. B唯一赚钱的希望是房价继续上涨，这个就要看各人的眼光和胆量了。

yekeyeke

2013X 发表于 3.12.2013 16:10
0 W- g& V! d6 a3 r这个算法显然是错误的，回报4%是在完全自由资本的情况下。如果贷款比例高，银行利息也不会低，假设3%的话 ...

8 m8 v, u# D$ u" J, ]2 a你说的没错 所以我在帖子里写了
极端情况下 加100倍杠杆

我自己也不会这么做，不是因为算数算不清楚，而是因为风险不可控。
' G. D  i; Q) A! Z. f& @" m任何收益或者损失，都会被100倍放大。

3 N9 }& A" R, ^4 ?如果风险可控，并如你所说"银行利息3%的话，收益只有1%"。恭喜你，100倍杠杆让你一年回本。

猪小弟

LZ08 发表于 3.12.2013 15:00
. E6 r0 T% Y0 s我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不 ...

" Q$ n: L* P. D0 o8 b1 }  O! p( PRIEM卖不去那些是廉价房，都是一楼二楼对坟场那块的。是有很多中国人买了。现在2圈以外的楼盘都会出现大量中国人。中国人很紧张房子的。Giesing花园和Perlach都是一车车中国人去看房子。Giesing花园现在只有剩货。聪明的中国人早些年已经买好入住了。

猪小弟

绿豆蛙 发表于 3.12.2013 16:38
% N) r9 B" ?7 f2 v% \我就看不上bad没窗的房子，感觉除了地段朝向价格外，这也是硬伤。
厕所没窗的话，我爸搞了几十年的土木工 ...

哎哟，别拿国内的建筑技术跟德国的比。德国新楼盘的通风隔音设备都是世界一流的，楼盘全部是高级装修，比中国五六星酒店还高级。不会像国内那种房子，30年就像危楼那个样子。

绿豆蛙

, N- m! N# G5 w; I2 a# X- Q' q8 e

猪小弟 发表于 3.12.2013 19:06
$ N% D% Z; H4 c  w) @+ L7 @; \4 o哎哟，别拿国内的建筑技术跟德国的比。德国新楼盘的通风隔音设备都是世界一流的，楼盘全部是高级装修，比 ...

2 |  R$ l3 f: s/ j
你肯定没看过二手房。有些中介会在expose里写上每个房间都有窗，这个绝对是增值的一方面。
* X( z* E; g7 k3 R. ]/ H去看房，卫生间没有窗的话，对于通风绝对是要重点询问的。再好的通风系统都不比有窗好。
装修不是买房的重点，撑死两万，有钱有闲慢慢弄，但是房子的硬伤就很难弄了，总不能去开个窗吧。

猪小弟

1 N' j) l0 ~% i- A6 v) j3 {0 i$ z

绿豆蛙 发表于 3.12.2013 19:26
你肯定没看过二手房。有些中介会在expose里写上每个房间都有窗，这个绝对是增值的一方面。
去看房，卫生 ...

- R6 D$ J( |. f卫生间有窗是70年代房子的特色，新楼盘都没，全部用地暖，最先进的通风设备，隔音窗神马的。二手房现在没人要的。有钱的都去抢一手房，二手房费能源，又要大装修，大装修是政府要你修那种，真是大吐血啊。现在买房的人都不笨呢，又要近体育场，近公园，又要够大，够安静。除了极少数真是很有钱的在1圈2圈买新楼，其余一般都3圈以外买了。