德国房地产市场投资之我见

wts300

买房子出租，一般的住宅，长期收益是3-4％，好过存银行
完全没有文中分析的15％那么多

如果有15％会造成大量资金涌入，楼市爆涨

8 w! T! e/ T# I! S在德国，买房子再卖套钱更是难上难，只有资金雄厚的公司，搞长线，
搞组合，才赚钱，小百姓就不要想象亚洲那样炒房子了

绿豆蛙

LZ08 发表于 3.12.2013 15:00
+ j$ i/ H: X: M8 b7 z7 n( {我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不 ...

我就看不上bad没窗的房子，感觉除了地段朝向价格外，这也是硬伤。
. v( ?: o1 ~2 ~$ `" M8 J# U. @厕所没窗的话，我爸搞了几十年的土木工程，就说这种房子暗湿。风水上讲，厕所的臭气潮气直接往房子里走，是很容易生病的。

另外，想问问，几十年代的不是水泥墙?

yekeyeke

人家说闷声发财
不是没有道理
) I/ }9 A, v  l/ g
楼主提供的例子一旦被搅和成，租得掉租不掉，卖得掉卖不掉，房租是高了还是低了，基本都是跑题。
8 Y$ R8 n6 M- ^* S
这个例子能够盈利的最重要的三点
1. 如果考虑房屋修缮（目的是使房屋保值），净利率能否到达4.5%。 4.5%对很多人可能乐观了些，但3.5-4%的德国平均水平是可以达到的。
2 G5 x/ ?- u: u# f2. 年利率2.9%能够覆盖几年。
, z, \- Y* J. r* H3. 房价会不会跌

极端点说，只要净利率超过年利率。就算只超过0.1个点，加上100倍杠杆后（楼主目前的例子是10倍杠杆），你都有10%的收益。

2013X

yekeyeke 发表于 3.12.2013 16:51
人家说闷声发财
不是没有道理

' y  O! [; c& Z5 a! ?" w这个算法显然是错误的，回报4%是在完全自由资本的情况下。如果贷款比例高，银行利息也不会低，假设3%的话，收益只有1%。再加上出租、维修的各种风险，买房投资是不是划算很难说。
0 ?6 \2 N6 ?! K, k1 J
! Y, A& y1 i+ _) q( x) Y唯一赚钱的希望是房价继续上涨，这个就要看各人的眼光和胆量了。

yekeyeke

2013X 发表于 3.12.2013 16:10
这个算法显然是错误的，回报4%是在完全自由资本的情况下。如果贷款比例高，银行利息也不会低，假设3%的话 ...

! B0 J1 D' Z! N% E9 J; X你说的没错 所以我在帖子里写了
9 X; c: ?  ?: Z2 O极端情况下 加100倍杠杆

我自己也不会这么做，不是因为算数算不清楚，而是因为风险不可控。
任何收益或者损失，都会被100倍放大。

. X7 ^0 s( t- Z" r, ?) W5 ^如果风险可控，并如你所说"银行利息3%的话，收益只有1%"。恭喜你，100倍杠杆让你一年回本。

猪小弟

LZ08 发表于 3.12.2013 15:00
我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不 ...

3 U2 a) R% n- I  {( MRIEM卖不去那些是廉价房，都是一楼二楼对坟场那块的。是有很多中国人买了。现在2圈以外的楼盘都会出现大量中国人。中国人很紧张房子的。Giesing花园和Perlach都是一车车中国人去看房子。Giesing花园现在只有剩货。聪明的中国人早些年已经买好入住了。

猪小弟

绿豆蛙 发表于 3.12.2013 16:38
我就看不上bad没窗的房子，感觉除了地段朝向价格外，这也是硬伤。
厕所没窗的话，我爸搞了几十年的土木工 ...

哎哟，别拿国内的建筑技术跟德国的比。德国新楼盘的通风隔音设备都是世界一流的，楼盘全部是高级装修，比中国五六星酒店还高级。不会像国内那种房子，30年就像危楼那个样子。

绿豆蛙

猪小弟 发表于 3.12.2013 19:06
哎哟，别拿国内的建筑技术跟德国的比。德国新楼盘的通风隔音设备都是世界一流的，楼盘全部是高级装修，比 ...

. c2 M) l+ R% _7 X$ ]  D你肯定没看过二手房。有些中介会在expose里写上每个房间都有窗，这个绝对是增值的一方面。
4 N, m& ?; g  g& E+ o去看房，卫生间没有窗的话，对于通风绝对是要重点询问的。再好的通风系统都不比有窗好。
装修不是买房的重点，撑死两万，有钱有闲慢慢弄，但是房子的硬伤就很难弄了，总不能去开个窗吧。

猪小弟

6 p3 N6 O$ k7 E

绿豆蛙 发表于 3.12.2013 19:26
你肯定没看过二手房。有些中介会在expose里写上每个房间都有窗，这个绝对是增值的一方面。
去看房，卫生 ...

' e- E2 c0 _0 U, g0 h% a卫生间有窗是70年代房子的特色，新楼盘都没，全部用地暖，最先进的通风设备，隔音窗神马的。二手房现在没人要的。有钱的都去抢一手房，二手房费能源，又要大装修，大装修是政府要你修那种，真是大吐血啊。现在买房的人都不笨呢，又要近体育场，近公园，又要够大，够安静。除了极少数真是很有钱的在1圈2圈买新楼，其余一般都3圈以外买了。